Gayrimenkul alım-satım ve inşaat süreçlerinde sıkça karşılaşılan teknik terimleri bilmek, doğru karar vermek açısından önemlidir. İşte sektörde en çok duyulan kavramların kısa tanımları ve günlük hayattan örnekleri:
• Ada ve Parsel:
Ada, etrafı yol veya sokakla çevrili, içinde birden çok parsel barındıran arazi parçasıdır . Parsel ise ada içindeki, tapuda kayıtlı en küçük toprak parçasıdır . Örnek: Tapunuzdaki “Ada: 120, Parsel: 5” ibaresi, mülkünüzün 120. adada bulunan 5 numaralı parselde yer aldığını ifade eder.
• KAKS ve Gabari:
KAKS (emsal), bir arsada izinli toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Gabari ise bir yapının izin verilen en büyük yüksekliğidir. Örnek: 1000 m² arsada emsal 1.0 ise toplam 1000 m² inşaat yapılabilir; gabari 9.5 m ise en fazla 3 katlı bina yapılabilir.
• Rayiç Bedel:
Rayiç bedel, bir taşınmazın güncel piyasa değeridir; Vergi Usul Kanunu’nda değerleme günündeki normal alım satım değeri olarak tanımlanır. Örnek: Evinizin rayiç bedeli 1 milyon TL ise, tapu harcı ve emlak vergisi hesaplanırken bu tutar esas alınır.
• Hisseli Tapu:
Hisseli tapu, bir gayrimenkulün birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğunu ve her ortağın pay oranını gösteren tapu türüdür . Örnek: Aileden kalma bir tarla dört kardeşe aitse, tapuda her birinin adı ve örneğin %25 hissesi yazar. Bu tarlayı satmak için tüm hissedarların onayı gerekir.
• DASK:
DASK(Zorunlu Deprem Sigortası), konutlar için yaptırılması kanunen zorunlu olan deprem sigortasıdır (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu) .Örnek: Bir ev aldığınızda veya yeni elektrik-su aboneliği açtırırken geçerli bir DASK poliçesi ibraz etmeniz gerekir; bu sigorta olası deprem hasarlarını karşılar.
• İmar Planı:
İmar planı, bir bölgenin hangi alanlarının konut, ticaret, yeşil alan, yol vb. olacağını gösteren haritalı plandır. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca belediyelerce hazırlanır. Örnek: Belediyeden alacağınız imar durum belgesinde arsanızın konut mu ticaret mi olduğu ve kaç kata kadar bina yapılabileceği yazar.
• Tapu Sicili:
Tapu sicili, taşınmazların mülkiyet ve sınırlı ayni haklarının devlet güvencesiyle tutulduğu resmi kütüktür. Örnek: Bir ev satın aldığınızda tapuda adınıza tescil yapılır ve tapu sicilinde o taşınmazın sahibi olarak görünürsünüz.
• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti:
Kat irtifakı, inşaat halindeki bir binanın bağımsız bölümleri için kurulan ön tapu hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlı) . Kat mülkiyeti ise bina bitip iskân alınınca bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Örnek: İnşaat halindeki bir apartmandan daire alırsanız “kat irtifakı tapusu” alırsınız; bina tamamlanınca bu tapu kat mülkiyetine çevrilir ve dairenizin ayrı tapusunu alırsınız.
• İntifa Hakkı:
İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde bir kişiye o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren ayni bir haktır . Örnek: Bir anne evini oğluna devredip kendisi için ömür boyu intifa hakkı kurarsa; oğul maliki olur, anne ise ömrü boyunca evde oturma hakkını korur.
• Paylı Mülkiyet:
Paylı mülkiyet, bölünmemiş bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olması durumudur. Tapuda her paydaşın hissesi (ör. 1/2) belirtilir. Örnek: İki kardeşin %50’şer payla ortak olduğu bir arsa paylı mülkiyettir; her biri kendi payını satabilir.
• Elbirliği Mülkiyeti:
Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet, birden fazla kişinin payları belirlenmeden bir malın tamamına ortak olmasıdır. Genellikle mirasla oluşur, kararlar oybirliğiyle alınır. Örnek: Bir kişi vefat edince çocukları miras kalan eve elbirliğiyle malik olur; evi satmak için tüm mirasçıların anlaşması gerekir.
• Hak Sahipliği Belgesi:
Hak sahipliği belgesi, özellikle afet sonrası yıkılan veya ağır hasarlı binalarda mal sahibinin yeniden konut edinme hakkını gösteren belgedir. Örnek: 2023 depreminde evi hasar gören biri, hak sahipliği belgesi alarak yeni yapılacak konutlarda öncelikli hak sahibi olduğunu kanıtlar.
• İskân (Yapı Kullanma İzni):
İskân, inşaatı tamamlanan bir binaya, projesine uygun yapıldığı için verilen oturma iznidir. Örnek: Müteahhit apartman inşaatını bitirince belediyeden iskân belgesi alır; böylece ev sahipleri dairelerine taşınabilir. İskânı olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri yapılamaz.
• İfraz ve Tevhit:
İfraz, bir parselin bölünerek birden fazla parsel oluşturulması işlemidir . Tevhit ise yan yana birden fazla parselin tek parselde birleştirilmesidir. Örnek: Büyük bir arsayı ikiye bölmek ifraz; yan yana iki arsanın tek tapuda birleşmesi ise tevhit işlemidir.
Av. Nur AKKOÇ
İlgili Kanun Linki 1: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf
İlgili Kanun Linki 2: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6305&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
