Bu makalemizde hem alım satım yapan kişiler hem de emlakçıların çok sorduğu sorulara yanıt verdik. Bu kapsamda aşağıda; Emlak Komisyonu Nedir? Emlakçı Emlak Komisyonu Alacağına Ne Zaman Hak Kazanır? Emlak Komisyon Oranları Nelerdir? Emlak Komisyonunu Kim Öder? Emlak Komisyonu Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir? Sorularının yanıtlarını bulacaksınız. İyi okumalar dileriz.
Emlak Komisyonu Nedir?
Emlak komisyonu, bir emlak danışmanının (simsarın) gayrimenkul alım satımı veya kiralanması işleminde aracılık hizmeti karşılığında hak kazandığı ücrettir. Diğer bir deyişle, emlakçı taşınmazın kiralanması ya da satılması için göstermiş olduğu çabanın karşılığında bir ücrete hak kazanır ve bu ücret kısaca emlakçı komisyonu olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.520’de düzenlenen simsarlık (tellallık) sözleşmesi uyarınca, simsar (emlakçı), taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına imkân sağlama veya aracılık etme borcu altına girer ve ancak bu sözleşme kurulduğunda ücrete hak kazanır.TBK m.520 ayrıca taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını hükme bağlamıştır. Emlak komisyonu, güncel mevzuatta “hizmet bedeli” olarak da anılır ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesinde bu konuda özel düzenlemeler bulunmaktadır.
Emlakçı Emlak Komisyonu Alacağına Ne Zaman Hak Kazanır?
Genel kural olarak, emlakçı ancak aracılık ettiği gayrimenkul işlemi hukuken tamamlandığında komisyon ücretine hak kazanır. TBK m.520’de simsara ücret hakkı doğması, taraflar arasında aracılık edilen asıl sözleşmenin kurulması şartına bağlanmıştır . Uygulamada bu, satış işlemlerinde alım satım sözleşmesinin geçerli şekilde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi, kiralama işlemlerinde ise kira sözleşmesinin imzalanması anlamına gelir . Yalnızca alıcı ile satıcıyı buluşturmak veya müzakereleri başlatmak, sözleşme kurulmadıkça emlakçıya ücreti talep etme hakkı vermez . Nitekim Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20/3 de bu durumu açıkça belirterek işletmenin, “taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla” hizmet bedeline hak kazanacağını hükme bağlamıştır .
Emlak Komisyon Oranları Nelerdir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile emlak komisyon ücretlerine yasal bir üst sınır getirilmiştir. Yönetmelik m.20’ye göre:
Satış işlemleri: Hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedelinin KDV hariç en fazla %4’ü olabilir . Bu oran toplam ücret için üst sınır olup, uygulamada genellikle alıcıdan %2 ve satıcıdan %2 (KDV hariç) şeklinde paylaştırma yapılmaktadır.
Kiralama işlemleri: Hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan aylık kira bedelinin KDV hariç en fazla bir aylık tutarı olabilir . Uygulamada bu kural, çoğunlukla kiracıdan bir aylık kira bedeli + KDV tutarında komisyon alınması biçiminde yansır.
Belirtilen oranlar azami sınırlar olup daha düşük oranlarda komisyon belirlenmesine engel yoktur; ancak bu sınırların üzerinde komisyon ücreti talep edilmesi yasal değildir . Örneğin, 1.000.000 TL’lik bir konut satışında toplam komisyon yasal olarak en fazla 40.000 TL + KDV olabilir. Kiraya verme halinde ise aylık kirası 5.000 TL olan bir daire için en fazla 5.000 TL + KDV hizmet bedeli alınabilir. Bu üst sınırlar, hem tüketicileri korumak hem de emlak sektöründe haksız rekabeti önlemek amacıyla getirilmiştir.
Emlak Komisyonunu Kim Öder?
Yasal düzenlemelere göre, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça emlak komisyon ücreti satıcı (veya kiraya veren) ile alıcı (veya kiracı) arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak taraflar bu dağılımdan farklı bir ödeme şekli üzerinde yazılı mutabakat sağlayabilirler. Uygulamada sıkça görülen bir durum, kiralama işlemlerinde komisyonun tamamının kiracı tarafından ödenmesinin kararlaştırılmasıdır. Keza satış işlemlerinde de bazen alıcı veya satıcının komisyonun tamamını üstlenmesi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, diğer tarafın rızasının da alındığı yazılı bir anlaşma bulunmalıdır.
Yönetmelik m.20/4 uyarınca alıcı ile satıcı (veya kiracı ile kiraya veren), komisyonun tek tarafça ödeneceğine dair anlaşmalarını yazılı yapmadıkça üçüncü kişiyi bağlamaz. Örneğin, emlakçı sadece satıcı ile anlaşıp “komisyonun tamamını alıcı ödeyecek” dese bile, alıcı bu konuda kendi imzasını taşıyan bir belgeye taraf değilse hukuken bu yükümlülüğü reddedebilir. Bu nedenle uygulamada emlak ofisleri, “üçlü protokol” denen ve alıcı, satıcı ve emlakçının birlikte imzaladığı bir aracılık sözleşmesi yaparak kimin ne kadar komisyon ödeyeceğini açıkça yazarak anlaşma sağlamaktadır.
Emlak Komisyonu Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Gayrimenkul alım satımı veya kiralaması ile ilgili emlak komisyonu (simsarlık) sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması şarttır. Türk Borçlar Kanunu m.520/3, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı olmadıkça geçerli olmayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Bu bir geçerlilik şartı olup, yazılı şekle uyulmadan yapılan (örneğin sözlü akdedilen) aracılık anlaşmaları hukuken geçersiz sayılır.
Yargıtay da bu konuda çok net bir içtihada sahiptir: Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2018 tarihli emsal kararında, Türk Borçlar Kanunu 520. madde uyarınca yazılı mukavele olmadıkça emlakçı komisyonunun talep edilemeyeceğine hükmetmiştir. Kararda, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinde kanunun öngördüğü şeklin geçerlilik şekli olduğu, bu nedenle yazılı sözleşme bulunmadıkça hukuken geçerli bir sözleşmeden söz edilemeyeceği” vurgulanmış ve yazılı sözleşmesi olmayan emlakçının tellallık (komisyon) ücreti talebinin reddi gerektiği belirtilmiştir. Dolayısıyla, emlakçı ile müşteri arasındaki anlaşmanın ispatı bir yana, bizzat sözleşmenin kurulması için yazılı form zorunludur.
Emlakçıların Emlak Komisyonuna Hak Kazanabilmesi İçin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
5 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak sektöründe faaliyet gösteren işletmelere ilişkin önemli yenilikler ve yükümlülükler getirmiştir. Amaç, gayrimenkul alım satım ve kiralama faaliyetlerinin daha düzenli, şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlamaktır. ilgili yönetmelik kapsamında emlakçıların ücrete hak kazabilmesi için detaylı düzenlemeler yapılmıştır.
Emlakçılar ücrete hak kazanabilmek için; ticari faaliyetlerini yetki belgesi alarak yürütmek, yazılı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmesi, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi, hizmet bedelleri kurallarına uyma, dürüstlük bilgilendirme ve gizlilik yükümlülüklerine uyma, reklam ve ilan kurallarına uyma, belge ve kayıt tutma gibi çok sayıda kurala riayet etmelidir. Bir gayrimenkulün alım-satımına aracılık etmek zorlu ve emek isteyen bir süreçtir. Emlakçıların hak ettikleri hizmet bedellerini herhangi bir yasal engel ile karşılaşmadan temin edebilmek için bir Avukattan danışmanlık alması ve müşterilerine imzalatacakları sözleşmelerin Avukat ile birlikte düzenlenmesi ciddi önem arz etmektedir.
Kaynakça:
- Türk Borçlar Kanunu
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
- Yargıtay Kararları
- Doktirinsel görüşler
İlgili Link 1: Türk Borçlar Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
İlgili Link 2: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik: https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=24645&mevzuatTur=KurumVeKurulusYonetmeligi&mevzuatTertip=5
