5 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak sektöründe faaliyet gösteren işletmelere ilişkin önemli yenilikler ve yükümlülükler getirmiştir. Amaç, gayrimenkul alım satım ve kiralama faaliyetlerinin daha düzenli, şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlamaktır. Yönetmelikle hem emlak ofislerinin resmi bir yetki belgesi alması zorunlu kılınmış, hem de müşteriyle yapılan işlemlere dair usul ve esaslar detaylandırılmıştır. Başlıca yükümlülükler şu şekilde özetlenebilir:
Yetki Belgesi Alma Zorunluluğu:
Emlak ofisleri (taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmeler) Ticaret Bakanlığı’ndan Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi almak zorundadır. Yetki belgesi olmadan faaliyette bulunulamaz; belediyeler işyeri ruhsatı verirken bu belgenin varlığını kontrol etmekle yükümlüdür ve belgesi olmayanlara ruhsat veremez . Yetki belgesi alabilmek için işletmenin belirli şartları taşıması gerekir (mesleki yeterlilik belgesi, belirli eğitim düzeyi, uygun fiziksel işyeri şartları gibi). Ayrıca, belge belirli sürelerde yenilenmeli ve sicil kayıtları güncel tutulmalıdır.
Yazılı Yetkilendirme Sözleşmesi Düzenlenmesi:
Yönetmelik m.15 uyarınca, emlak işletmesi bir taşınmazı satmak veya kiralamak üzere hizmet verecekse, iş sahibi (satıcı/kiraya veren veya alıcı/kiracı) ile yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi yapmak zorundadır . Bu sözleşme, emlakçının hangi taşınmaz için hangi hizmetleri vereceğini ve bunun karşılığında ödenecek bedeli düzenler. En az iki nüsha olarak düzenlenir ve bir nüshası müşteride kalır .
Sözleşmede asgari olarak tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın özellikleri (tapu kaydı, adresi, imar durumu, büyüklüğü v.b.), satış/kira bedeli veya aranan şartlar, komisyon oranı ve ödeme koşulları gibi hususlara yer verilir . Yetkilendirme sözleşmesi ile emlakçıya genellikle belli bir süre için (örneğin 3 ay ya da 6 ay) satış/kiralama konusunda aracılık etme yetkisi tanınır. Bu süre bitiminde sözleşme yenilenmezse, emlakçının o taşınmazı pazarlama yetkisi sona erer.
Taşınmaz Gösterme Belgesi Düzenlenmesi:
Emlak işletmesi, alıcı veya kiracı adayına bir taşınmazı fiilen gösterdiğinde, yönetmelik gereği “Taşınmaz Gösterme Belgesi” düzenlemek zorundadır. Bu belgede emlak ofisinin bilgileri (yetki belgesi numarası, iletişim vb.), alıcı/kiracı adayının kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın tapu kaydı ve özellikleri, gösterme tarihi ve taşınmazın hangi amaçla gösterildiği (satılık/kiralık vb.) gibi bilgiler yer alır .
Ayrıca, yönetmelikte belirlenen komisyon oranı veya tutarı ve tarafların mali/hukuki sorumluluklarına dair bilgiler de bu belgede belirtilir . Gösterme belgesi, alıcı/kiracı adayı ile emlakçı tarafından imzalanır ve bir nüshası adaya verilir. Önemle vurgulanmalıdır ki, taşınmazı gösterme hizmeti için emlakçı herhangi bir ücret talep edemez; sadece işletmenin bulunduğu ilçe dışında bir yere gidildiyse ulaşım masrafı istenebilir . Bu düzenleme, “gezdirme parası” gibi uygulamaların önüne geçmek için getirilmiştir.
Hizmet Bedeli (Komisyon) Kurallarına Uyma:
Emlak işletmeleri, komisyon oran ve tutarlarında yönetmeliğin 20. maddesindeki sınırlamalara uymakla yükümlüdür (yukarıda “Komisyon Oranları” başlığında açıklandığı gibi: satışta en fazla %4, kiralamada en fazla bir aylık kira bedeli) . Ayrıca, komisyonun ne zaman doğacağı (tapu tescili veya sözleşme imzası ile) ve kim tarafından ödeneceği (alıcı-satıcı arasında paylaşım) hususlarında da yönetmelikteki emredici kurallara riayet edilmelidir .
Örneğin, henüz tapu devri olmadan emlakçının ücret talep etmesi veya toplamda %4’ü aşan oranda komisyon anlaşması yapması yasaktır. Komisyonun hangi tarafa ait olacağı da yönetmelik gereği yazılı olarak kararlaştırılmalı, aksi halde eşit paylaşım esası gözetilmelidir .
Dürüstlük, Bilgilendirme ve Gizlilik Yükümlülüğü:
Emlakçılar, hizmet sunarken ahlâka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket etmek; yanıltıcı bilgi vermemek zorundadır. Müşteriye taşınmaz hakkında doğru bilgiler sunulmalı, varsa eksikler veya riskler (örneğin ipotek, haciz, imar sorunu gibi) açıklanmalıdır. Emlakçı, hizmet nedeniyle edindiği özel bilgi ve belgeleri de yetkilendirme sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamaz veya kullanamaz . Örneğin, satıcının gizli tutmak istediği şahsi bilgileri veya taşınmazla ilgili ticari sır niteliğindeki verileri üçüncü kişilerle paylaşmak yasaktır. Bu yükümlülükler, mesleki etik ve müşteri haklarının korunması açısından yönetmelikte özel olarak düzenlenmiştir.
Reklam ve İlan Kuralları:
Yönetmelik, emlak ilanlarının da belirli ilkelere tabi olduğunu öngörmüştür. Bir emlak işletmesi, portföyündeki bir taşınmazı internet, gazete veya ofis vitrininde ilana koyarken, yalnızca yetkilendirme sözleşmesi yaptığı taşınmazlar için ilan verebilir. Yetkilendirme sözleşmesi sona ermiş veya taşınmaz satılmış/kiralanmışsa, ilan ve reklam faaliyetlerine derhal son vermekle yükümlüdür . Yönetmelik, satış/kiralama gerçekleşmezse bile yetkilendirme süresi bitiminde en geç bir iş günü içinde o taşınmazla ilgili ilanların kaldırılmasını emretmektedir . Bu kural, güncel ilan sitelerinde sık rastlanan “satılmış evlerin ilanda tutulması” uygulamasını engellemeyi amaçlamaktadır. Ayrıca ilandaki bilgilerin doğru olması, fiyat ve koşulların sözleşmeye uygun verilmesi gerekmektedir .
Belge ve Kayıt Tutma:
Emlak işletmeleri, yaptıkları her işlem için dosya oluşturup evrakları arşivlemekle yükümlüdür. Her bir yetkilendirme sözleşmesi adına fiziki veya elektronik bir dosya tutulmalı; bu sözleşme kapsamında sunulan hizmetlere ilişkin tüm belgeler (gösterme belgeleri, yazışmalar, teklif formları vb.) bu dosyada en az beş yıl süreyle saklanmalıdır . Bu yükümlülük, ileride doğabilecek ihtilaflarda ispat kolaylığı sağlamak ve denetimlerde kayıt düzenini gösterebilmek amacı taşır. Örneğin, bir müşteri “emlakçı şu tarihte evi bana göstermedi” diye iddia ederse, emlakçı beş yıl öncesine kadar gösterme formlarını ibraz ederek hizmetini kanıtlayabilmelidir.
Diğer Yükümlülükler ve Ortak Çalışma:
Yönetmelik, emlak ofislerinin kendi aralarında işbirliği yapabilmesine de imkân tanımıştır. Farklı işletmeler ortak hizmet sunacaklarsa, aralarında yazılı bir hizmet ortaklığı sözleşmesi yapmaları gerekir . Bu sözleşmede komisyon paylaşımının nasıl yapılacağı belirtilir; bir düzenleme yoksa kazanılan hizmet bedeli ortaklar arasında eşit paylaşılır . Ayrıca, emlak işletmesinin bir satış/kiralama işini başka bir işletmeyle birlikte yürütmesi, ancak iş sahibinin yetkilendirme sözleşmesinde buna izin vermesi koşuluna bağlanmıştır .
Emlakçının Bertaraf Edilmesi Halinde Ücret Hakkı:
Uygulamada bazen alıcı ve satıcı, emlakçıyı devreden çıkarıp doğrudan anlaşmaya yönelebilmektedir. Yönetmelik m.20/6, bu durumu özel olarak düzenlemiştir: Eğer yetkilendirme sözleşmesi süresi içinde, emlakçının gösterdiği taşınmaz alıcı tarafından emlakçı atlatarak doğrudan iş sahibinden satın alınır veya kiralanırsa, emlakçı hizmet bedeline hak kazanır . Yani emlakçı, kendi çabasıyla bir araya getirdiği tarafların onu aradan çıkarıp anlaşması durumunda da komisyon talep edebilir. Bu kural, emlakçının emeğinin boşa gitmemesi ve haksız şekilde devre dışı bırakılmasının önlenmesi amacı taşır.
Nitekim Yargıtay’ın da benzer yönde kararları mevcuttur: Örneğin, emlakçının gösterdiği evi daha sonra emlakçısız satın alan alıcı ve satıcının, emlakçıya karşı müteselsilen sorumlu olacağı karar altına alınmıştır (somut olayın şartlarına göre değişebilmekle birlikte, genel ilke olarak emlakçıyı atlayarak işlem yapılması dürüstlük kuralına aykırı görülmektedir). Bu nedenle, emlak ofisleri taşınmaz gösterme belgelerini ve yetkilendirme sözleşmelerini düzenleyerek kendilerini hukuken güvenceye almalı, müşteriler de bu belgelerin bağlayıcılığının farkında olmalıdır.
Denetimler ve Yaptırımlar:
Yönetmelik, Ticaret Bakanlığı ile Ticaret İl Müdürlüklerine emlak sektörünü denetleme yetkisi de vermiştir. Yetki belgesi bulunmadan faaliyet gösterenlere idari para cezaları ve işletme kapatma yaptırımları uygulanabilmektedir. Ayrıca haksız rekabet oluşturan fiiller (örneğin diğer emlakçıların müşterilerini yanıltıcı ilanlarla çelmek gibi) tespit edildiğinde de yasal yaptırımlar söz konusudur. Bu açıdan, yönetmelikle getirilen yükümlülüklere uymak, sadece hukuki sorumluluk açısından değil, sektördeki itibar ve sürdürülebilirlik açısından da kritiktir.
AV. NUR AKKOÇ
İlgili Link: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik : https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf?mevzuatNo=24645&mevzuatTur=KurumVeKurulusYonetmeligi&mevzuatTertip=5
