1.GİRİŞ
Ecrimisil, kanunda ve Yargıtay içtihadı birleştirme kararlarınca düzenlenmiş işgaliye tazminatıdır. Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimsenin ödemekle yükümlü olduğu bedeldir. Ve bu bedelin amacı eğer ki kötü niyetli kimse taşınmaza el atmamış olsaydı malikinin malvarlığı ne durumda olacak idiyse o durumun sağlanabilmesidir. Zira fuzuli olarak işgal eden kişiden ötürü malik taşınmazı üzerinde yararlanma ve kullanma haklarından mahrum kalmaktadır. Dolayısıyla haklı bir neden bulunmaksızın işgal eden kişi malikin mahrum bırakılmasından ötürü uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü hale gelir.

2.ECRİMİSİLİN HUKUKİ TEMELİ

2.1. İlgi̇li Mevzuat Uyarınca Ecri̇misil
Türk Medeni Kanunu 995. Maddesi ecrimisille ilgili olarak şu şekildedir:

“İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de alanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmiyorsa bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”

Yukarıda yer alan madde uyarınca bahsedilen tazminat ecrimisildir. Ve yine ilgili madde uyarınca da iyi niyetli olmayan zilyede karşı başvurulabilecek bir yoldur. Hem malikin yaralanma ve kullanma haklarının engellenmesinden ötürü uğramış olduğu zarar hem de haksız yere işgal edilen taşınmaz sayesinde elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri şagilin ödemekle yükümlü olduğu bir tazminat türüdür.

Şagil kanun uyarınca da yaptığı zorunlu masrafların mahsubunu öngörülen ecrimisil bedeli yönünden isteyebilir. Ancak varlığı iddia olunan bu zorunlu giderlerin de araştırılması ve ispatı gerekmektedir.

Ecrimisil bedeli tespit edilirken fuzuli işgalcinin taşınmazdan ne şekilde yararlandığı ve malikin de işgal nedeniyle hangi haklardan yoksun kaldığı önem arz etmektedir1. Örneğin ilgili taşınmaz kiraya mı verilmiş veya mesken olarak mı kullanılmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2013/17009 E., 2014/1119 K. Sayılı Kararı Uyarınca Ecrimisil ve Hesaplanma şekli; Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

2.2.2. Paydaş veya Ortaklar Arasında Ecrimisil
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2008/2879 E., 2008/6059 K. Sayılı Kararı ışığında; ecrimisile konu taşınmazda taraflar paydaş veya ortak ise kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.

Paydaş ve ortaklar kural olarak intifadan men edilmedikçe birbirinden ecrimisil isteyememektedir ancak bu hususun birtakım istisnaları bulunmaktadır. Bunlar tabii veya hukuki semere getiren taşınmazlarda söz konusudur. Tabii semere için örneğin elma bahçesi gibi kendiliğinden doğal ürün veren veya hukuksal semere olarak da kira geliri getiren taşınmaz söz konusuysa bu gibi durumlarda intifadan men koşulu aranmaz.2İntifadan men koşulunun aranmayacağı diğer istisnalar da şu şekildedir3; paylı taşınmazı işgal eden taşınmazın tamamı üzerinde hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar ettiği durum, paydaşlar arasındaki anlaşma sonucu her paydaş açısından ortak taşınmaz ve bölümlerin belirli olduğu durum ve davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha öncesinde el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davaların açılmış bulunduğu hallerdir. Sayılan bu hallerde intifadan men koşulu aranmaz ancak diğer hallerde bu koşul dava şartı niteliğine haizdir.

2.2.3. Zamanaşımı
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

SONUÇ
Netice itibarıyla ecrimisil başka bir kimsenin taşınmazını haklı bir sebep bulunmaksızın işgal eden kişiden alınan bir tazminat türüdür. Bu bedel hesaplanırken de en azı kira geliri en fazla ise tam gelir yoksunluğuna göre hesaplanmaktadır. Ve bu bedel geriye dönük olarak 5 yıl için istenebilir. Ecrimisil bedelinin tespiti uzmanlık gerektirmekte olup bilirkişice tespiti gerekmektedir.

Hukukçu Feyza ARSLAN ve Av. Nur AKKOÇ

1 Halil Çitçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama işlemleri 3.Cilt, sayfa 2934
2 Halil Çitçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama işlemleri 3.Cilt, sayfa 3001
3 Halil Çitçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama işlemleri 3.Cilt, sayfa 2968